物业最危险的时代到来：不是没人需要物业，而是没人相信物业

为什么小区里的物业矛盾越积越深，换又换不掉，忍又忍不下？为什么明明有法律撑腰、有业委会兜底，业主还是被死死锁在一家不满意的物业公司手里？这些问题的答案，藏在过去二十年里那些被反复上演却始终无解的冲突里。 2006年，北京电视台记者李媛媛在《新青年·权衡》上发表了一篇数万字的长篇报道《北京物业暴力真相调查》。 报道显示，2001年至2005年间，北京一百多个居民小区中，业主与物业发生过严重纠纷的占到百分之八十，其中发生肢体冲突和暴力冲突的占百分之三十七。看到这个比例，实在令人震惊。 为什么会这样？既然物业这么不好，那为何不换物业？不是有业主委员会吗？可以公开招标，市场化行为、你情我愿，难道不可以吗？当然可以，但是难度相当大。 首先小区要更换物业，必须成立业主委员会，而成立业委会需要得到街道和社区的同意，并召开业主大会，这件事从一开始就带上了难度。因为业委会能不能搞起来、搞起来之后业主的心齐不齐，都是未知数。 比如多数业主其实并不想过问这些事情，还有那种小区多数是租户的，业主一般也懒得管。就算成功召开了业主大会，例如笔者现在住的这个小区，很多业主想换物业，心情非常急切，甚至在楼下拉住笔者说：选这个选这个，我们已经研究过了。 但按照规定，表决时也应当由专有部分面积占比超过三分之二以上的业主，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积过半数、且参与表决人数过半数的业主同意，更换物业的决议才算通过。 在这个过程中，每一步都可能出现问题。比如凑齐人数就非常困难。 一方面，很多业主可能并不关心这件事，或者觉得天下乌鸦一般黑，不想挣扎；另一方面，不少小区里相当部分的住户就是租户，本身没有参与业主大会的资格，而业主又不住在这里，换不换物业其实并不在意，所以很多时候是凑不够三分之二的。 又比如任何看似公平的规则，背后都有手段让其不公平。业委会要换物业，有手段的物业公司就能和其他物业公司达成私下协定，制造出数家公司围标、但依然竞争不过自己的假象。 最后所谓的竞争公司，不是报价太高，就是资质不够，最终把物业物归原主。再比如，就算真有公司来竞标并且成功，前物业公司也可能一边赖着不走，一边不断损坏公共设施，以增加接标成本，让对方望而却步。 所以很多小区在数年之后，其物业一直都是初恋，不是因为业主长情，而是被单方面强制锁死。 既然合法合规的路走不通，那么前面提到的暴力冲突有用吗？可能有，但代价更不对等。 在业主、租客和物业的冲突中，居住者处于明处，而物业处于暗处，这也导致业主很容易被报复，但追责并不容易。因为监控摄像头在物业手里，而物业在恶意表达上相当多样。 除了堵门、在你门口放垃圾这类做法，甚至曾经有一位女士，就因为和物业发生争执后，长期被物业监视，她的隐私内容开始以流言蜚语的形式在小区传播，可以说伤害很大，侮辱性也极强，而取证则极为困难。 而更深层的问题是，这种矛盾正在被行业整体的结构性变化不断放大。 行业普遍愿意把危机归咎于业主拒缴、市场难做，但真正让局面失控的，是一条早已运转多年的恶性链条：服务不透明，业主质疑价值，拒缴率攀升，物业营收承压，缩减服务成本，服务进一步降级，最终信任彻底崩塌。 头部物业批量退出亏损项目、行业物业费收缴率连续多年下滑，都是这条链条走到今天的结果。 那么一个楼盘能不能干脆不要物业公司？2022年，朋友圈曾疯传过一个成都打响"取消物业第一枪"的内容，特别是在那些业主群里，大家多少都有敲打自家物业、试探大家意愿的意思。 这个短核心内容很简单，说是成都某小区辞退原有物业后选择了自治，将物业费降至0.5元每平米，停车费降至60元，原有物业的工作则由退休业主无偿负责。 不过去查这些事就会发现，这个"第一枪"故事其实早在2021年12月就有过文字描述，而这段朋友圈内容也并没有任何相关影像和具体细节，只是语焉不详地叙述了某个小区的故事。当然，它的真假无法影响它的传播，是因为天下苦物业久矣。 而在2021年1月民法典生效以来，已在其第二编物权领域第278条中明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这也为小区自治提供了法律基础。 那小区真的能自治吗？所谓小区自治，其本质就是让业主大会不再和物业这个中间商对接，直接自己和各种服务外包公司对接，比如电梯厂、绿化公司等等。 这样的好处当然是一些广告和停车收益都攥在自己手里，也没有很高的物业费。 但这依然没有解决大多数小区中存在的问题，也就是具有代行功能的业主大会是否能顺利召开，并代表大多数业主的意志，而且还多了一条要保持高频率决策的先决条件。 这个先决条件的难度在于，能做到这一点，业主就相当于能合伙开一家公司了，而且这家公司还要正常运转。比如常务负责人的公信力和商业道德要被业主认可和肯定，要让账目公